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2020年三季度,在所統計A股的93家房企中,綠色檔(三條未踩線)房企僅有33家

2020年12月21日 17:04:49字號:T|T

    融資“三道紅線”預期之下,近期眾房企降負債動作越發頻繁。今年三季度,在所統計A股的93家房企中,綠色檔(三條未踩線)房企僅有33家;而在所統計H股的40家房企中,上半年財務指標處于綠色檔(三條未踩線)房企僅有6家。隨著房企未來“成長”空間被收緊,安全成為了第一要義。項目轉讓、引入戰投、分拆上市,以及“借新還舊”調整長短債,關注資金安全成為“過冬”的關鍵,如何“去杠桿、降負債”,眾房企也采取了不同的應對之道。

    70%房企“踩線”

    房企融資“三道紅線”即將于2021年起在全行業全面實施。按照設置標準,紅線1:剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線2:凈負債率大于100%;紅線3:現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同,將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中,開發商的有息負債將不能再增加;踩中兩條,有息負債規模年增速不得超過5%;踩中一條,增速不得超過10%;一條未中,不得超過15%。

    今年三季度,在統計A股的93家房企中,綠色檔(三條未踩線)房企33家,占比35.48%;黃色檔(一條踩線)房企27家,占比29.03%;橙色檔(兩條踩線)房企14家,占比15.05%;紅色檔(三條踩線)房企19家,占比20.43%。

    而在所統計H股的40家房企中,上半年財務指標處于綠色檔(三條未踩線)房企6家,占比15%;黃色檔(一條踩線)房企17家,占比42.5%;橙色檔(兩條踩線)房企10家,占比25%;紅色檔(三條踩線)房企7家,占比17.5%。

    注意到,在紅色檔的26家房企中,不乏頭部房企和千億規模房企的身影。頭部房企包括中國恒大和融創中國,而在年中的業績會上,“降負債”也成為了兩大頭部企業的高頻詞匯。據恒大管理層透露,“力爭2020-2022年,有息負債平均每年減少1500億元”。也就是說,未來三年恒大降負債總額將達到4500億元。

    千億規模房企中,富力地產、中國奧園、泰禾集團等諸多房企皆處于紅色檔內,此外,還有類似弘陽地產這種近幾年追逐千億目標的房企;而在眾多紅色檔房企中,包括富力地產、泰禾集團等21家房企的凈負債率高于130%,亟須降負債以擺脫高危壓力。

    眾房企主動“降檔”

    為進一步拓寬融資渠道,包括恒大、融創、華潤等在內的多家房企均于年內實施了分拆上市動作。截至目前,年內共有15家物管企業成功上市,遠超于去年規模的12家,但整體表現卻與去年大相徑庭,即便是恒大物業,在上市首日亦出現了破發。

    雖然物業上市不得意,但是在銷售端恒大卻取得了不俗的成績。恒大集團公布數據顯示,今年前11月,恒大累計合約銷售金額6786.6億元,較去年同期增長約16.9%。據此測算,恒大提前完成全年銷售6500億元的目標。值得一提的是,恒大于年內解除了一場超千億的對賭“警報”,這也為其應對“三道紅線”奠定了基礎。

    相較于頭部房企的“翻轉騰挪”,部分債務壓力過大的房企并沒有太多的施展空間,隨著融資窗口收緊,房企“瘦身”動作近期也越發頻繁。

    11月9日,富力地產發布公告稱,擬將廣州富力國際空港綜合物流園內的物業作價63億元,其中70%權益以44.1億元的價格轉讓給黑石。

    地產分析師嚴躍進表示,項目轉讓可以起到盡快回籠資金的目的,緩解短期債務壓力。同時,剝離財務表現欠佳的資產,也有助于優化負債結構。

    當“賣賣賣”無法自救,最終的道路唯有走向轉讓公司控股權。例如,年內京漢股份正式“賣身”中國奧園,企業名稱也于近期變更為“奧園美谷”,據說要進軍美麗健康產業。

    此外,引入戰投也是眾房企降低負債的有效措施。今年9月,房地產市場上演兩起險資與房企的“聯姻”大戲,但最終招商蛇口引入平安失敗,陽光城成功牽手泰康。截至今年三季度,陽光城剔除預收款后的資產負債率為79.21%,凈負債率為108.35%,踩中兩條紅線。

    負債“降檔”勢在必行,眾房企也采取了不同的應對之道。大房企可以利用自身的品牌效應,以價格來打動購房者,還可以利用自身的規模效應,開拓新的“輸血”渠道。但中小房企的選擇空間有限,對于它們來說,如何闖過生死線,仍不容樂觀。

    “借新還舊”調整負債結構

    整體來看,在融資“三道紅線”信號傳出后,壓縮發債規模成為共識,不過作為資金密集型行業,房地產開發商在規模高速增長的同時,普遍面臨著高負債壓力。因此,目前雖有融資“三道紅線”壓頂,但眾房企還需慢慢解套,尤其是在短期償債壓力逼近的情況下,部分房企仍繼續融資,“借新還舊”調整長短期負債結構。

    肖云祥表示,其實在“三道紅線”消息傳出后,政策效果已經有所顯現。

    從同策研究院監測的40家典型房企融資數據來看,在6月融資規模達到高位后,緊接著3個月房企融資規模持續下跌。到了10月,融資規模有小幅反彈,仍處于低位。直到11月,融資規模才出現了強勢反彈的情形,從結構上看,11月融資規模比重最大的分別是其他債權融資、公司債和境內銀行貸款。肖云祥稱,其他債權融資方式融資規模增加來源于多元化融資方式,其中債權轉讓與應收賬款轉讓的規模與頻率有顯著提高,例如招商蛇口通過股加債融資41.4516億元,綠地香港通過股加債融資72.6億元。

    根據貝殼研究院統計,2021年房企到期債務規模預計可達12448億元,同比增長36%,房企償債壓力繼續攀升。雖然融資新規對未來房企整體發債增速將起到一定的制約作用,但按照近五年房企債券融資發行周期推算,預計未來房企債券融資到期債務壓力實現實質性下降仍需3-5年時間。

    “房企短期內仍離不開發債需求,但發債融資的規模已然被壓減。”嚴躍進指出,目前頭部房企仍有發債融資的機會,但中小房企已經越來越難了,而且普遍發債利率偏高。因此,未來房企會選擇“節流”,相關費用支出以及拿地會越發謹慎。

    中南建設CFO辛琦曾在年中業績會上表示,“三道紅線”是針對房企、金融機構雙管齊下的長效機制。限制負債增長規模,對于頭部房企來講,可能會更加穩定,但未來逆市飄紅、彎道超車的機會可能越來越難,打消部分房企狂飆突進的念想。

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