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2019年中國精裝房行業發展回顧及2020年行業發展趨勢分析[圖]

2020年02月19日 13:26:24字號:T|T

    一、2019年行業回顧:精裝提升致需求格局生變,B端占優C端羸弱

    簡單來說,精裝房就是指經過精致裝修的房屋,和“普裝、平裝、簡裝”等是對立的。精裝房又稱“成品房”,精裝要求“精致、融合”,同時不失主人公的地位、身份,以及個性和品味,精裝房注重的是每一個細節部分的推敲,大到房屋整體空間結構、裝修風格的選擇,小到一個螺絲釘的樣式選擇,都很講究,所以精裝房的房主多是家居生活的享受者。

    對于平裝或簡裝來說,裝修過程可能只是在房屋的墻壁刷上一層新的墻面漆或貼上新的壁紙而已,也就是所謂的“翻新”,這種裝修的房屋經常用于出租,很少自居;而精裝房,在主人公裝修的時候,會對整體房屋的布局做出規劃,同時會請設計公司繪制出自己喜歡的設計圖,然后經過反復的修改最終確定設計圖,然后再和裝修隊商討具體的裝修細節。

    目前,雖然國家沒有強制性要求,但是住建部所提出的要求精裝修達到30%再銷售,從這一點看來,未來精裝修銷售可能會成為一種趨勢。就比如現在的歐美一些發達國家,在銷售房子的全裝修率已經達到了80%,而銷售精裝房確實有好處,能夠讓資源集中利用,起到節省的效果,這一發展趨勢其實也讓家裝公司的發展更有未來,能夠朝著專業化的方向前進。但是,目前我國的精裝修市場缺少嚴格的標準和監管。

国产三级农村妇女在线    大多數人買房時,還是對房價比較敏感的,早在之前買房需要公攤面積,所以房價受到公攤面積的影響,已經很模糊了,好在住建部提出以后房屋交易以套內面積計算。但是,如果房子的交易以銷售精裝房為主的趨勢發展下去,那么就又給房價披上了一層“外衣”,讓原本就不透明的房價變得更密不透風了,畢竟裝修的價值到底是多少,相信只有開發商和裝修公司自己心里清楚,而對于買房者來說,是很不利的。

国产三级农村妇女在线    全裝修政策推行,推動精裝房建設發展。2017年4月,住房和城鄉建設部印發《建筑業發展“十三五”規劃》,要求到2020年新開工全裝修成品住宅面積達到30%。此后各地方政府也相繼出臺了相應的“全裝修”地方政策,其中海南、湖北要求全省全面實行全裝修。據統計,截止2019年9月全國各地共頒布了有關精裝全裝的政策83次,涉及27個省市。

    精裝全裝政策頒布數量及同比變化

国产三级农村妇女在线數據來源:公開資料整理

    部分省份精裝相關政策要求

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国产三级农村妇女在线    在2018年國內商品住宅銷量增幅下滑至1.2%的情況下,全國精裝修商品住宅開盤規模增幅近60%,達到253萬套。同時,精裝房也越來越受到消費者青睞。2017年,愿意購買精裝房的消費者比例為26.8%,較2007年提升15.9pct,預計2020年可達39.5%。未來精裝房將逐漸取代毛坯房,成為一手房市場的主要房型。

    2016-2019年中國精裝修房開盤量走勢

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国产三级农村妇女在线    精裝快速推行,2019 年底或提前實現 30%滲透率目標。在中央和地方出臺政策不斷推進之下,全國推出 精裝房的開發商數量不斷增長,精裝房市場規模大幅攀升。2018H1 我國一線城市全裝修滲透率已經達到 86%,二線城市為 50%,而三四線城市僅為 8%,綜合來看目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍然較 低。非精裝房的整體占比仍然在 70%左右的水平,在非精裝房占比仍很高的情況下,隨著 2020 年竣工面積增速的向上好轉,非精裝房的竣工面積占比相應也會較高,非精裝房的消費建材需求將得到提升,這 將帶來 C 模式的需求釋放。

    2018 年推出精裝 房項目的開發商和精裝房項目數量分別同比增長 80%和 72%,精裝房市場規模同比增速在 60%左右。精裝 房滲透率不斷提高,2018 年底已達到 27.5%,據預測,2019 年底精裝房將達到 336 萬套,滲透 率達到 32%,提前完成《建筑業發展“十三五”規劃》提出的 30%的發展目標,2020 年精裝房滲透率還 將繼續提升 2%。

    2016-2020E精裝房滲透率變化情況

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    精裝房住宅項目規模及同比增速

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    地產行業集中度快速增高,頭部地產公司精裝房消費建材需求占比提升。前四大房地產開發企業銷售金 額占比從 2013 年的 6.93%上升至 2018 年的 14.17%。2018 年全國 10 強、100 強房地產企業銷售額的市 場份額分別為 26.4%、58.1%,同比提升 2.5 和 10.6 個百分點。而一些大型地產商,如恒大、萬科、碧 桂園精裝修比例已接近 100%,華潤、綠城、金地等地產商精裝修比例也在 50%以上。精裝全裝滲透率的 不斷提升將新房裝修產生的消費建材需求的渠道入口逐漸交到地產商手中,地產行業集中度提升則將這 部分需求向頭部地產商集中。

    2014-2018TOP10、TOP100 房企銷售份額

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    2018 中國房地產企業銷售額及增長率

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国产三级农村妇女在线    二、2020年家居趨勢:新房精裝修占比或將攀升至60%

    “十三五”規劃中關于建筑業的發展明確提出到2020年,我國新開工全裝修成品住宅面積要達到30%,再加上地價不斷高漲,為平穩地價成本必須提高樓價,地產商通過精裝修提供的附加值進而提升樓價讓購房者更易于接受,兩方面主因將我國將裝修建設推進爆發期。

    目前,雖然國家沒有強制性要求,但是住建部所提出的要求精裝修達到30%再銷售,從這一點看來,未來精裝修銷售可能會成為一種趨勢。就比如現在的歐美一些發達國家,在銷售房子的全裝修率已經達到了80%,而銷售精裝房確實有好處,能夠讓資源集中利用,起到節省的效果,這一發展趨勢其實也讓家裝公司的發展更有未來,能夠朝著專業化的方向前進。但是,目前我國的精裝修市場缺少嚴格的標準和監管。

国产三级农村妇女在线    大多數人買房時,還是對房價比較敏感的,早在之前買房需要公攤面積,所以房價受到公攤面積的影響,已經很模糊了,好在住建部提出以后房屋交易以套內面積計算。但是,如果房子的交易以銷售精裝房為主的趨勢發展下去,那么就又給房價披上了一層“外衣”,讓原本就不透明的房價變得更密不透風了,畢竟裝修的價值到底是多少,相信只有開發商和裝修公司自己心里清楚,而對于買房者來說,是很不利的。

国产三级农村妇女在线    數據顯示,全國人口人才政策為家裝行業帶來活力,新一線及二線城市潛力凸顯;2020年新房精裝樓盤比例或將達到60%,隨著房屋回歸居住屬性,未來居民改善型大面積三居室以上需求將持續擴大,也將進一步拓展家裝市場。

    百余條政策為家居行業帶來活力,新一線、二線城市或將成為主要戰場

国产三级农村妇女在线    2019年1月至10月期間,全國共發布了135條相關人口人才政策,其中購房補貼、購房政策放松達70余條,一線、新一線城市,二線城市與三四線城市均有涉及。2019年以來人口人才政策逐月增多,發展方向也愈來愈細化,為新一線、二線城市的購房市場帶來了極大活力,隨著未來人口人才政策購房后進入家裝階段,家裝市場也將迎來一批新勢力。

    面對2020年裝修市場新浪潮,家裝企業若能調配好營銷資源、產品資源,不斷提高自身創新力與硬實力,重點關注具備較強的競爭力的新一線城市,將會在市場中贏得不錯的先機。這表明,在2020年對于家裝企業來說,提升自身軟硬實力成為剛需,而新一線及二線城市也成為值得重點關注的對象。

    數據顯示,截至 2019 年 11 月 27 日,土地出讓規劃建筑面積前十位城市均為二線城市,與銷售面積靠前的城市名單高度重合。

    2019 年土地出讓規劃建筑面積前十位城市

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    除了人口人才政策外,報告指出,土地制度改革對家居家裝行業也有著不小的影響。我國在房地產供給側基礎性制度構建方面,取得了突破性進展,土地資源有望進一步盤活,未來上游土地供應將會出現較大變化。下游的家裝企業可適當改變策略,對土地制度的改革做出有效應對。

国产三级农村妇女在线    與此同時,2019 年是構建租購并舉住房制度、加快建設住房租賃市場的關鍵年,各地政府積極培育租賃市場,裝企在這個階段需要積極關注政策發展方向,積累有效租賃市場經驗,為2020年租賃市場的迸發做好充足準備。

    租賃政策發布數量情況

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    新房精裝樓盤數比率攀升至近30%,改善型大三居需求擴大拓展家裝市場

国产三级农村妇女在线    數據顯示,2017年1月至2019年12月,新房樓盤數量依舊以毛坯房為主,2019年之后,毛坯房數量逐步下降,新房精裝樓盤數量比率逐年上升,并在三年時間里,新房精裝樓盤數比率從3%攀升至近30%。在國家鼓勵新房以精裝修交付的政策下,未來精裝修市場將會有更大的增長空間,預計 2020 年精裝修比率將會攀升至 60%。

    預計 2020 年精裝修比率將會攀升至 60%

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    二手房方面,2019 年 1 月 -11 月二手房掛牌精裝修占比達 57.96%,毛坯掛牌占比18.83%,簡單裝修掛牌占比 16.31%。市場上毛坯與簡單裝修房源占比較大,隨著投資需求轉換成居住需求的趨勢導向,毛坯與簡單裝修將會更多釋放至二手房市場。

    二手房裝修掛牌分析

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国产三级农村妇女在线    1、 2020 年竣工面積增速預計繼續回升

    2018 年去杠桿進程推進,融資環境趨緊,房企為加快資金回籠而更多銷售期房,期房銷售在商品房住宅 銷售中的占比迅速提升,由 2018 年初的 83.86%提升至 2019 年末的 88%,疊加 2016 和 2017 兩年期房銷 售已大量積累,商品房銷售面積和竣工面積剪刀差不斷擴大。

    期房銷售占比在 2018 年開始迅速提升

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    期房住宅從銷售到交房存在大約 2-3 年左右的時間間隔,以此規律推算 2016 年以來銷售的期房住宅將在 2019-2021 年進入交房周期,2019 年 8 月開始,房屋竣工面積累計同比增速降幅已經連續5 個月收窄, 單月同比增速則連續 5 個月保持為正,2019 年全年房屋竣工面積累計同比增長 2.6%。由于交房剛性的 存在,預計 2020 年房屋竣工面積增速將繼續回升且保持較高的增速,以消化前期積累的期房銷售 面積。

    房屋竣工面積累計同比增速和單月同比增速

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国产三级农村妇女在线    2、精裝全裝滲透率在低線城市仍不高,C 端需求無須悲觀

国产三级农村妇女在线    數據顯示,TOP3 房企恒大、碧桂園和萬科在一二線城市 90%以上采用精裝修。值得注意 的是,目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍不高,上述前三房企在三四線的精裝修比率在 60%左 右,而主要在三四線及以下區域經營的 TOP20 以外的房企精裝交付比例較一線房企低,目前四線及以下 仍然以毛坯房交付為主。,2018H1 我國一線城市全裝修滲透率已經達到 86%,二線城市為 50%,而三四線城市僅為 8%,綜合來看目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍然較 低。非精裝房的整體占比仍然在 70%左右的水平,在非精裝房占比仍很高的情況下,隨著 2020 年竣工面積增速的向上好轉,非精裝房的竣工面積占比相應也會較高,非精裝房的消費建材需求將得到提升,這 將帶來 C 模式的需求釋放。

    精裝全裝在不同能級城市的滲透率情況

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    前 30 大城市及剔除前 30大城市商品房銷售面積增速

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    3、我國即將進入存量房時代,二次裝修釋放新需求

    1998 年我國開始實行住房分配制度的貨幣化改革,從 1999 年到 2019 年年末,我國已累計銷售商品房 187.71 萬億平方米。按照住房翻新周期為 10-15 年計算, 2010 年二次裝修市場需求開始釋放, 2014-2018 年我國住宅二級裝修產值由 3900 億元增長到 6900 億元,CAGR 高達 12.08%,目前二次裝修住宅市場在 家裝市場中的占比已達到 33.8%。隨著存量住宅裝修耐用年限的逐漸到來和二手房市場的持續發展,大 量住房的二次裝修需求將會逐步釋放,巨大的舊房翻新裝修需求將會直接拉動防水材料、管材、瓷磚、 石膏板以及建筑涂料等消費建材行業的需求。

    1999 年以來我國商品房年度銷售面積(單位:萬平米)

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    相關報告:智研咨詢發布的《2020-2026年中國精裝修行業市場供需規模及投資戰略咨詢報告》 

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