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房地產行業:銷售如期下行 看淡政策看重業績和估值

2020年03月17日 17:46:49字號:T|T

    事件:3 月16 日統計局公布房地產行業數據,2020 年前2 月累計商品房銷售面積8475 萬平方米,同比下降39.9%;累計新開工面積1.0 億平方米,同比下降44.9%;累計房地產開發投資1.0 萬億元,同比下降16.3%。

    行業基本面各項數據,包括銷售、新開工、開發投資和到位資金均大幅度惡化,但我們對各項數據未來的走勢判斷不一。

国产三级农村妇女在线    銷售:前2 月銷售大幅度下滑符合預期,需求端政策加碼有待觀察。我們認為部分需求僅是被延后,后續銷售存在一定自身修復的動力。當前需求端出臺寬松政策的可能性偏低。但若后續包括銷售和開發投資在內的數據進一步下滑,需求端政策出臺的可能性會有所提高。我們認為今年的兩會是一個重要的政策觀察窗口期。

    新開工:受疫情影響施工現場復工、開工進度較慢,我們判斷后續伴隨復工率逐漸提高,房企仍將積極開工,但開工反彈力度或視銷售反彈力度而定。

国产三级农村妇女在线    開發投資:開發投資同比增速受疫情影響大幅惡化,三個分項數據建安投資、土地購置和其他(漏損項)尚未公布。我們判斷開發投資主要受累于新開工大幅減少、凈停工大量增加和土地購置大量減少的沖擊而負增長。展望全年,我們認為開發投資受到竣工確定性較強的影響,大幅度下行的可能性較低。

    到位資金:各分項均大幅回落,后續國內貸款和自籌資金有望支撐到位資金。

国产三级农村妇女在线    我們判斷受到商品房銷售面積同比大幅負增長近40%的影響,定金及預收款和個人按揭貸款等大幅下滑。另外,自籌資金和國內貸款的惡化顯示房企并未從資本市場和銀行體系獲得大量的資金補充。我們判斷后續伴隨國內外貨幣政策寬松周期的延續,房企融資難度將大大降低,自籌資金和國內貸款有望成為房企補充到位資金的有力保障。尤其是商業銀行,在穩住息差的動力下,有望對長久期高收益率的開發貸加以支持。

    投資建議:短期看淡政策,年報季中,房企業績的確定性較強,且估值處于歷史地位。中期看,貨幣寬松周期有望延續,房企加權融資成本有望降低;中小房企或出于流動性危機的考慮而出售自身較優質資產,現金流充裕的房企有望把握這一機遇改善自身土儲結構。長期看,房地產剛需和改善性需求仍較充足,龍頭中的成長型公司有望受益于市占率提升。推薦銷售保持高增速、已售未結資源充足的金科股份;可售貨值充足、融資優勢明顯的金地集團;在投資、產品、土儲等方面優勢明顯的融創中國。

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